http://www.mediatoday.co.kr/news/articleView.html?idxno=90734

출처: http://www.pressian.com/article/article.asp?article_num=60091013163811&section=02

"서울 전세대란, 2011년 정점…2012년까지 극심"

조정식 의원 "올해와 내년 성동·양천·영등포 등 전세가 급등 우려"

기사입력 2009-10-13 오후 5:20:05

뉴타운 사업 등 대규모 개발사업이 동시다발적으로 추진되면서 본격화된 서울시의 전세대란이 2012년까지 계속 심화될 것이라는 지적이 나왔다.

서울시가 민주당 조정식 의원에게 제출한 국정감사 자료에 따르면, 재개발 사업으로 주택 멸실이 늘어 2011년 주택 부족량이 4만5142세대로 정점을 이루며, 2012년까지 총 6만152세대가 부족할 것으로 추산된다. 따라서 올해 여름부터 본격화되기 시작한 전세대란은 2012년까지 지속될 것으로 보인다.

조정식 의원은 서울시가 제출한 '자치구별 연도별 주택공급과 멸실량'자료를 분석한 결과 성동구의 경우 올해와 내년 주택공급과 멸실량 차이는 8716세대로 주택 부족분이 가장 많고, 양천구는 5087세대, 영등포구는 3574세대, 서대문구 2742세대, 노원구 1975세대가 부족할 것으로 예상했다. 조 의원은 "노원구와 인접한 도봉구, 서대문구와 접하고 있는 마포구 등의 경우 인접한 지역 모두가 부족할 것으로 예상되어 더욱 심각한 부족문제가 발생할 것으로 예상된다"고 지적했다.


<연초 대비 아파트 전셋값 상승률>

구분	송파구	강동구	광진구	서초구	강남구	서울평균
1월초 대비상승률	20.12%	10.19%	8.53%	8.37%	6.29%	5.4%

(1월초 대비 8.14일 기준. 국민은행 자료 재구성)


서울시도 재개발에 따른 주택 멸실이 전세대란의 원인임을 인정했다. 서울시는 조 의원에게 제출한 자료에서 "공급량 대비 대규모 멸실 예상지역에서는 사업 속도를 늦춰 멸실 시기를 조정할 필요성이 크다"며 "올해와 내년에는 성동구, 양천구, 영등포구, 서대문구 등에서의 전세가 상승이 매우 우려된다"고 밝혔다.

이처럼 서울시가 전세대란 문제의 심각성을 인정하고 있음에도 불구하고 적극적인 대책을 세우지 않고 있다고 조 의원은 비판했다. 그는 "서울시는 9.14 전세대책에서 '멸실시기에 대해 9월 중으로 국토부에 협의하겠다'고 했으나 현재까지 관련 공문조차 보내지 않고 있다"고 지적했다.

조 의원은 "현재 서울시가 추진하고 있는 뉴타운은 공동체를 파괴하고 서울시민의 생계터전을 파괴하는 '공동체 파괴사업' "이라면서 "순차개발, 순환개발로 생활권을 유지하면서 개발이 될 수 있도록 유도해야 한다"고 주장했다. 그는 또 전세대란에 대해 "세입자용 임대주택의 절대량을 증대와 더불어 실제 입주가 가능하도록 수입에 따른 임대료 차등화 방안을 마련하며, 근본적으로 거주지를 완전히 파괴하고 아파트를 건설하는 사업방식을 버리고 지역 및 주민 실정에 맞는 재개발 방식을 도입하여 공동체를 살리는 방향으로 서울시 주택정책의 철학이 변해야 한다"고 강조했다.

출처: http://www.hankyung.com/board/view.php?id=land_strategy&ch=land&no=2748

◆강남 중심업무지구 동쪽의 20평형대 가격지도

* 점선의 경우 예정구간이며, 9호선 개통예정/ 3호선 연장선 개통예정임

강남구 동편지역으로 볼 수 있는 곳은 강남구, 송파구, 강동구, 광진구, 성동구 지역으로 볼 수 있겠다. 위 지역들 모두 강남권과의 접근성이 우수해, 선호도가 높고 가격수준이 높은 곳이나, 지역적으로 금액적 차이를 나타내고 있다.

강남권역을 개괄적으로 살펴보면 현재는 재건축 예정단지와 신축단지로 크게 나눌 수 있다. 강남구에는 중요한 입지를 나타내고 있는 곳에 비교적 노후단지들이 많고, 송파구는 이러한 노후단지를 재건축 신축단지들이 메인지역인 잠실동 일대에 있다.

노후단지들의 경우 현재의 값이 아닌 미래의 값이 투영되어 있기 때문에 본 리포트에서는 가격적인 측면을 고려하지 않고, 신규단지와 비교해 접근해 보도록 한다. 전통적인 부촌인 압구정 현대단지는 소형면적이 없고, 개포주공과 같은 랜드마크 재건축은 소형면적으로만 이뤄져 직접적인 가격을 비교하기 어렵다. 이는 송파구 잠실주공, 가락시영, 강동구 둔촌주공도 역시 마찬가지이다.

① 6억 후반~8억원 선의 신규단지: 반포 자이 / 잠실엘스ㆍ리센츠 등

현재 큰 그림지도로 보았을 시 가장 강세를 나타내고 있는 곳은 서초구 반포동의 반포자이이다. 최근 급매물거래가 이뤄진 이후 7억~8억원 수준의 호가 매물이 나오고 있는 상황.

그 뒤를 이어 잠실의 신규단지인 잠실1단지 엘스와 잠실2단지 리센츠는 7억 초반~7억 후반 대를 나타내고 있고, 잠실시영을 재건축한 파크리오는 6억5000만~7억원을 나타선의 금액을 나타내고 있다.  

본 단지들의 경우 신규단지+랜드마크의 성격을 띄고 있어 향후 안정적인 주거지역을 형성할 것으로 판단돼, 실 거주용으로는 접근할 수 있겠으나 투자를 고려한 지역으로 접근하기는 어렵다.

대규모 단지의 장점으로, 단지 커뮤니티 부분이 강화되고, 피트니스 시설, 교육시설 등이 단지 내에 배치, 조경 및 녹지 공간 활용 등으로 높은 주거만족도를 높일 수 있을 것으로 판단된다.

다만, 현재의 호가수준(위의 지도에 표기된 금액선)으로 매입을 했을 경우 꼭지점 거래라고 할 수 있을 만큼의 높은 선을 나타내고 있어, 시세차익을 기대하고 접근하기는 어렵다.

잠실재건축 단지의 경우에는 잠실 1,2,3,4,단지가 모두 신축되었고, 인근 신천동 잠실시영 역시 신축단지로 변모되면서 일시적인 공급과잉으로 급 매물이 적체돼 낮은 금액선을 형성, 해당 시점에 저점가격 시 상대적으로 저렴한 금액이었기에 매입했을 경우 경쟁력 있었으나, 현재에는 물량이 마무리 된 터라 가격적인 메리트 보다는 안정적인 주거지역으로 접근해야하는 곳이다.

신축단지인 서초구 반포동 자이/ 송파구 잠실동 일대의 가격 선은 강남권 내에서 최고를 나타낸다.

② 6억원 중반 - 역삼동 래미안, 역삼 푸르지오, 대림e-편한세상

역삼역~선릉역 사이를 근무처로 둔 직장인이라면 도보권으로 이용 가능할 수 있는 단지들로, 종전 개나리, 진달래 아파트를 재건축 한 단지들이다. 2000년대 이후에 건설된 단지가 대부분으로 신규단지 분포가 많아, 거주여건이 쾌적하다.

학군도 우수하고, 이마트가 자리 잡고 있어 생활편리성이 높은 편이다. 면적구성은 24평형과 32평형으로 구성되어 있는데 24평형의 매매금액은 6억중반대, 전세금액은 2억8000만~2억9000만원이며, 32~33평형은 9억~10억원, 전세금액은 3억8000만~4억원의 시세를 나타내고 있다.

래미안 24평형은 종전 2006년 12월 고점 시 7억4000만원에 거래가 되었고, 최근 2009년 1월 5억1100만원에 거래돼, 약 2억원 이상의 낙폭을 나타냈었다. 그러나 1~3월 최근 거래가 이뤄지며, 급매물이 빠진 이후 가격수준은 6억5000만원으로 올라온 상황이다.

현재는 호가가 급등한 상황으로 현 시점 매입은 권하지 않고, 호가가 진정되는 시점에서 매입하는 것을 권한다. 본 단지의 경우 매입 시 비과세 요건을 채운다면, 7억원 선까지는 향후 무난하게 접근할 수 있을 것으로 판단된다.

                   ▶ 역삼 푸르지오                      ▶ 역삼 래미안

③ 5억 중반~ 6억 초반 - 대치 삼성래미안, 대치현대

* 본 단지는 20평형대를 기준으로 함

대치동 일대는 강남구의 가장 중심적인 지역으로, 학군수요로 인기가 높은 곳이다. 특목고 및 각종 입시학원들이 밀집해 있어, 강남구 중에서 가장 선호도가 짙은 곳으로 판단된다. 이는 직장과의 편의성 및 자녀들의 교육환경을 고려해서 접근했을 시 가장 우수한 실거주지역이 될 것으로 보인다.

인근에 위치한 대규모 신규단지인 도곡렉슬의 경우 20평형대의 매매 호가는 최근 상당히 올랐는데, 방이 2개인 물건은 7억~7억5000만원, 방이 3개인 물건은 7억5000만~8억원으로 수직상승을 나타냈다. 이에 영향을 받아 대치동 일대에 비교적 신규단지인 대치삼성 역시 상승세를 나타내고 있다.

대치삼성의 경우 올 1월~2월까지는 5억원대 매물거래가 이뤄진 이후에, 3월에 들어 6억원을 넘어섰다. 그리고 현재 2000만원 상향 조정된 6억2000만원에 매물이 나와, 최근 3~4개월 만에 약 8000만원 가량 상승했다.

강남권 매입은 아직 이르다. 호가물건이 대부분인 상황에서 추격 매수세에 가담한 꼴이 되어, 수익확보에는 악영향을 끼칠 수 있다. 그러나 현 시점에서 고점대비 1억원 가량 빠진 상황이고, 장기적으로는 강남의 입지적 메리트 덕 분에 가격 선은 회복할 것으로 보이나, 타이밍 상 현재보다는 여름 비수기 시점을 노리는 것이 미래의 저점 타이밍을 잡는 것이다.

④ 4억 후반~5억 중반 - 삼성동 롯데, 서광, 청담동 삼성3차 등

* 본 단지는 20평형대를 기준으로 함

7호선 강남구청과 7호선 청담역을 중심으로 500가구 미만의 소규모 단지들이 밀집해 있다. 이들 지역은 우수한 입지를 갖추고 있음에도 소규모 아파트들이 우후죽순으로 건설과 단독주택, 빌라 등이 많아 강남의 평균 수준이상의 가치를 나타내지 못하고 있다.

그렇기 때문에 가격수준이 선호지역과 2~3억의 차이를 나타내고 있으나, 삼성동 및 압구정과의 근접하고, 강남중심업무지구와도 근접해 있기 때문에 강남에 직장을 둔 수요층은 눈여겨 볼만하다.

위에 표기한 롯데, 삼성3차, 서광아파트는 역세권 주변단지로 약 5억~5억5000선에서 매물을 확보할 수 있고, 역세권에서 다소 떨어진 우방, 석탑, 삼성1차의 경우 4억5000만원에 접근을 할 수 있다.

가치비교를 할 수 있는 힐스테이트는 20평형대가 없는데 30평형대가 10억 이상을 호가하는 상황에 견주어 볼 때 20평형대의 경우 7~8억원선의 시세를 형성했을 것으로 예측할 수 있다. 이는 비슷한 입지임에도 불구하고, 신규+단지규모에 따라 가격수준이 2~3억원이 낮은 것으로 볼시, 위 단지들이 저평가 되어있다고 볼 수 있다.
 
본 단지들의 경우, 선호도가 높은 단지들이 아니기 때문에 종전에도 높은 금액을 나타내지 않았었다. 2006년 12월 최고 5억8000만원(17층)선을 나타냈었고, 최근 거래된 것은 2009년 2월 경 5억1000만원(5층)에 거래가 되었다.

현 시점에서 매입할 시 5000만원 미만의 차익을 확보할 수 있겠으나, 유리한 입지를 고려했을 시 실 거주 차원에서 접근해 볼 만하다. 학군도 우수한 편이며, 청담공원도 위치해 있어 거주 지역으로 무난할 것으로 판단된다.

⑤ 3억 중반~3억 후반 -  풍납동, 씨티극동, 동아한가람, 한강극동

* 본 단지는 20평형대를 기준으로 함

송파구 풍납동은 유물이 종종 발견되는 곳으로 개발 사업이 추진되기 어려워, 송파구 내에서 가격수준이 낮다. 그러나 풍납토성으로 둘러싸여 있는 입지로, 녹지공간이 많고, 한강조망이 된다는 이점을 갖고 있는 곳으로 안정적인 실 거주가 가능한 곳이다.

6호선 강동구청역을 이용해 강남권 진입이 수월하며, 초중고도 인접한 곳에 위치해 우수한 입지조건을 갖추고 있으나, 투자가치 측면에서는 접근하기에는 다소 어려움이 있다.

미래가치 부분을 염두 할 때는 가격상승요인을 갖추고 있느냐 혹은 그 미래가치가 반영되어 있는 것인가를 생각해야 하는데, 본 지역의 경우 상승의 가능성이 낮기 때문에 금액적인 측면에서 접근해야 하겠다.

씨티극동 23평형의 현재 거래금액은 3억5000만원선, 씨티극동의 최고가격은 2008년 2월 4층이 3억8000만원선이다. 최근 1월, 2월의 거래가격을 확인해 본 결과, 3억4500만원(8층), 3억6100만원(9층)으로 실제 거래금액과 호가선의 차이가 크지 않았다. 본 단지의 매물은 사실 본연의 가치를 내포하고 있는 상황으로 투자보다는 실 거주에 비중을 두었을 시 권한다.

동아한가람 23평형의 현재 거래가격은 3억8000만원, 최고 금액은 2008년 5월경 4억600만원(18층)이다. 최근 들어 거래가 이뤄지지 않았으나 가격수준이 최고금액 수준과 큰 차이가 없는 것으로 보아, 씨티극동과 비슷한 수준으로 검토할 수 있겠다.

한강극동 25평형의 경우 매물가격은 3억5000만원이다. 최고금액 3억9800만원(6층)으로 2008년 1월 거래됐던 금액이다. 최근거래금액은 3억5000만원(5층)으로 현재 매물선 수준. 본 단지 역시 매입하더라도 시세차익보다는 거주에 목적을 둔 매입을 해야겠다.

⑥ 3억 초반~3억 후반 - 우성1차, 우성2차, 우성3차, 우성7차

* 본 단지는 20평형대를 기준으로 함

강남권이 아닌 유일한 지역인 광진구는 직선거리는 가깝지 않지만, 안정적인 주거가 가능하고, 2호선 건대입구를 이용해 편리하게 접근할 수 있는 지역임으로 살펴볼 수 있겠다.

광진구 자양동 일대는 ‘스타시티’입주로 지역 발전이 이뤘다고 볼 수 있는데, 이 곳 입주와 함께 영화관, e-마트가 들어섬으로 이 일대에 부족했던 생활편의시설이 증가되었다. 최근 롯데백화점 입점으로 더욱 편리해졌는데, 이를 수혜 받을 수 있는 단지들은 기존단지인 우성아파트이다.

이 단지들은 1980년 후반~1990년에 건설된 곳으로 노후가 진행돼, 우성1단지와 우성2단지의 경우 리모델링 사업이 추진 중에 있다. 시공사는 쌍용건설이며, 우성1단지는 추진위구성, 우성2단지는 추진위구성을 마치고 조합설립인가를 준비 중에 있어, 사업완공까지는 약 4~5년의 시간이 소요될 것으로 판단된다.

우성1차, 우성2차의 면적은 21평형(방2개)으로 리모델링이 진행될 경우 29평형(방3개)이 된다. 면적증가로 인한 추가부담금은 최소 8000만원~최대 1억원으로 총 투자금액 대비 가격경쟁력을 갖추고 있다.

입지가 가장 좋은 우성3차의 21평형 매매금액은 3억5000만원으로 실거래가 확인 시, 2009년 2월 11층 33400만원, 3월 15층 33500만원 수준에 대비 해, 다소 매물가격이 조정된 상황이다. 최고 거래는 2008년 4월 4억원을 기록한바 있고, 3억 초반 대에 매물을 잡을 수 있다면 안정적인 주거 + 시세차익을 고려할 수 있겠다.

우성2차의 21평형은 현재 3억1000만~3억2000만원으로 2008년 4~6월경 최고 3억6000만원의 시세를 나타냈다. 최근 급매물은 3억1000만원 수준으로 거래됐던 만큼, 호가 조정 폭이 크지 않다는 점에서 우성2차와 우성1차의 경우는 매입메리트가 크다.

우성1,2차이 리모델링이 되었을 경우 21평형은 29평형으로 면적증가가 되는데, 총 투자금액은 3억9000만~4억2000만원 수준, 현재 노후된 단지의 29평형도 4억5000만원 수준임을 감안했을 시 본 단지의 경우 미래가치가 높다고 해 매입을 권할 수 있겠다.

⑦ 2억 후반~3억 후반 - 문정동 푸르지오, 문정시영, 가락풍림

* 본 단지는 20평형대를 기준으로 함

6호선 문정역을 이용할 수 있는 본 지역은 향후 상승요인을 갖고 있는 유일한 지역이다. 문정동은 법조단지 개발과 ‘가든파이브’로 광고 중인 동남권유통단지의 사업으로 지속적인 인구유입이 가능해 추가적인 상승요인을 갖고 있다.

오는 7월에 개장을 앞두고 있는 ‘가든파이브’는 생활용품, 아파트형 공장, 전자, 의류, 산업자재 등의 특성을 살린 상가 입점으로 향후 쇼핑문화특구로 발전할 수 있을 것으로 기대된다. 여기에 법조단지까지 들어서게 되면 이에 파생인구수는 급격히 증가할 것으로 판단된다.

송파구는 이번 침체로 가장 두드러진 하락세를 나타냈으나, 최근 상승시장에서도 가장 큰 폭의 상승세를 보여, 급매물이 다소 소진된 상황으로 가격수준이 높아졌다.

문정푸르지오는 2009년 2월경 3억8500만원(9층)이 거래됐고, 최고 호가는 2008년 4월 4억2750만원에 거래된 적이 있다. 현재 매매금액은 적정 수준으로 판단되며, 본 가격선에서 매입해도 4억원까지는 상승할 것으로 판단된다.

문정시영의 경우 최근 1월경 3억500만원(17층)에 거래됐고, 최고는 2006년 4월 4억1000만원선까지 상승했었다. 본 단지의 경우 1월 급매물 기준대비 약 3500만원이 오른 상황으로 호가가 높은 것으로 판단된다. 본 단지의 경우 매입 시 3억 후반 대까지 상승할 수 있을 것으로 판단되나, 준공년수가 오래돼 실거주시 다소 불편할 수 있으며, 역과의 거리도 있어 편의성이 높지 않다.

가락풍림은 현재 소규모 동으로 역세권 단지가 아니나, 3호선 연장선이 개통됨으로 인해 역세권이 되고, 저렴한 가격선으로 추천한다.

⑧ 2억 중반~2억 후반 - 둔촌동 중앙하이츠, 초원동아, 신동아프라임

* 본 단지는 20평형대를 기준으로 함

강동구는 둔촌동, 고덕동, 상일동, 명일동 일대의 대규모 주공물량의 재건축 단지와 재건축이 마무리된 암사동, 고덕동일대의 신규단지가 강동구 평당가격을 이끌고 있고, 그 외 소규모 단지들의 가격은 사실상 높지 않다.

그러나 실 거주 환경은 대단지가 아니라는 점 이외에는 크게 다를 것이 없어, 안정적인 생활기반을 형성하고 저렴한 금액으로 거주지를 확보하려면 위 단지 역시 무난한 매입단지가 될 것으로 보인다.

신동아 프라임의 경우 현재 매물가격이 2억8000만원인데, 최근 거래인 2월 2억9500만원에 2층 물량이 거래된 것으로 보아, 현 매물의 금액 선은 경쟁력 있는 것으로 판단된다. 또한 본 단지의 경우, 2007년 최고 거래금액이 3억7000만원(8층)이 거래됐던 적이 있는 만큼, 현재와 같은 호가 조정시장에서 아직 영향을 받지 않은 것으로 판단된다. 본 단지의 경우 최소 5000만원의 상승세를 예상할 수 있는 만큼 실 거주+수익확보에 유리한 곳이다. 

중앙하이츠 26평형의 경우 2008년 10월 2억650만원(4층)이 거래된 이후, 거래가 되지 않고 있다. 최고 금액선은 2008년 6월경 2억9000만원으로 본 매물 역시 매입할 시 수익확보가 가능할 것으로 보인다. 현재 2억3000만원으로, 추가적으로 3000만~4000만원의 수익확보가 가능하겠다.

소형단지라는 단점으로 장기적인 보유보다는 양도세 보유시점에서 수익을 확보한 이후 매도하는 것이 유리할 것으로 보인다. 둔촌주공재건축으로 인한 이주수요로 주변 아파트 단지의 가격상승세가 예상되는데, 이 시점을 이용해 갈아타기 하는 방법이 고수익을 올릴 수 있는 방법이겠다.

앞서 강남권 접근이 우수한 지역을 금액 대 별로 묶어서 해당 지역의 분위기 및 단지의 특징에 대해서 기술하였다. 단지마다 가격경쟁력 측면이 다르기 때문에 이를 잘 살피고, 본인의 가용자금에 맞은 지역을 선별해 매입하는 것을 권한다.

현재 5~6%대의 비교적 낮은 대출금리가 적용됨으로 인해 내 집 마련을 고민하는 매수자들이 많은 상황이나, 무리한 대출동반을 통한 매입은 권하지 않으며, 본인의 가용자금 선에서 50%이상을 대출받는 것이 위험하다. 하여 자금계획을 세워 접근함을 권한다.

본 리포트는 강남권 접근할 수 있는 지역을 금액대로 선별하였으나, 앞서 기술한바와 같이 모든 단지를 적극적으로 추천하는 것이 아닌 금액대로 접근한 이후, 해당 단지의 경쟁력을 판단하였으니, 이점을 꼭 참고하여 매입단지를 선별하는 것을 권한다.

출처: http://news.moneytoday.co.kr/view/mtview.php?type=2&no=2009022416285339805

빠르면 오는 4월부터 공공과 민영 주택에 모두 청약할 수 있는 '만능 통장'이 선보일 예정이어서 주택 수요자들의 관심이 쏠리고 있다. 현재 청약을 하기 위해선 공공주택인지 민간주택인지에 따라 청약저축과 예·부금 통장 중 하나를 골라 가입해야 하지만, 종합저축을 쓰면 이런 불편함이 해소되기 때문. 다만 기존 청약통장도 그대로 유지되기 때문에, 수요자들이 스스로의 상황에 맞는 전략을 새로 짜야할 필요성이 있다.
◆왜 '만능통장'으로 불리나?

종합저축은 85㎡이하 국민주택 등에 청약이 가능한 청약저축을 기본으로 하고 있으며, 여기에 민영주택 청약이 가능하도록 청약 예·부금 기능을 더한 것이다.

이 통장은 그동안 공공주택 청약의 기회가 청약저축자에게만 돌아가 불만이 높았던 점과, 청약 예·부금의 효용이 떨어져 가입자가 급감하고 있다는 점을 감안해 정부가 새로 만들었다.

따라서 2년간 일정금액(2만~50만원)을 5000원 단위로 매달 납부하면 청약저축 1순위가 부여되고, 적립금액이 지역별 예치금액으로 인정될 경우 민영주택 청약시 1순위 자격을 얻게 된다. 서울시의 경우 청약예금 예치금액이 △85㎡이하 300만원 △85~102㎡이하 600만원 △102~135㎡이하 1000만원 △135㎡초과 1500만원이다.

다만 50만원씩 2년을 적립한다 하더라도 월 최대 10만원까지만 인정받을 수 있다. 순차역전 현상 등 기존 청약저축 가입자의 피해를 줄이기 위해서다. 2년 뒤 1순위가 되면 주택청약저축 가입자들은 공공이나 민영을 자유롭게 청약할 수 있어 기존보다 청약의 기회가 넓어진다.

종합저축은 빠르면 4월쯤 출시될 예정으로, 국민주택기금 수탁은행으로 지정된 우리, 하나, 기업, 신한, 농협 등 5개 은행에서 취급하게 된다. 종합저축을 해지할 경우 기존 청약저축과 동일한 수준의 이자율(1년 미만 2.5%, 1~2년 3.5%, 2년 이상 4.5%)이 지급된다.

◆종합통장 출시에 따른 가입전략은?

종합통장이 나오더라도 '청약가점제'는 그대로 적용되기 때문에 기존 청약통장 가입자나 가입 예정자들은 상황에 맞춰 당첨 가능성을 높이기 위한 전략을 새로 짤 필요가 있다.

결론적으로 기존 청약통장의 청약가점이 높고 가입기간이 길다면 계속 보유하는 것이 유리하지만, 가입기간이 6개월 이내로 짧거나 납입액이 많지 않다면 종합통장으로 새로 가입하는 게 낫다는 게 전문가들의 견해다.

▲청약통장이 없거나 가입기간이 짧다면 = 내집마련정보사 양지영 팀장은 돱현재 청약통장이 없거나 가입 기간이 길지 않는 수요자라면 종합저축에 새로 가입하거나 갈아타는 게 낫다돲고 말했다. 기존 통장을 갖고 있는 수요자들은 기존 통장을 해지해야 가입할 수 있다.

지금은 청약통장 가입 시점과 청약 시점에 원하는 아파트가 달라질 수 있다. 예를 들어 청약저축에 가입했지만 향후 청약하고 싶은 아파트가 민영주택일 경우 청약 통장을 전환한 뒤 1년이 지나야 청약을 할 수 있다.

그러나 종합저축의 경우 청약저축처럼 매월 일정금액을 납입하다 일정금액이 적립되면 민영주택에 청약할 수 있기 때문에 편리하고 안전한 선택이라 볼 수 있다. 양 팀장은 "내년 10월께 분양하는 위례(송파)신도시에 청약을 준비하는 수요자라면 가입을 서둘러야 한다"고 덧붙였다.

▲기존 청약통장 가입기간이 길다면 = 부동산114 김규정 팀장은 "기존 청약통장 가입기간이 길다면 기존 통장을 가지고 가는 것이 낫다"고 말했다. 기존 통장을 종합통장으로 전환할 수도 없고, 신규로 가입하더라도 기존 통장의 가입기간과 금액을 인정받지 못하기 때문이다.

특히 이번 종합통장의 등장으로 많은 기존 청약통장 가입자들이 전환하거나 해지할 것으로 보이기 때문에, 일정 기간 청약경쟁률이 낮아질 가능성도 있다. 아무래도 '경쟁자'들이 신규 가입하게 되면 청약통장 가입기간, 납입액 등이 낮기 때문이다. 따라서 이 기회를 적극 노려봐도 좋다는 게 부동산 전문가들의 의견이다.

한편 '1인 1통장'이 가능해지기 때문에 미성년자 자녀가 있다면 기존 통장을 유지하면서 자녀에게 종합통장을 가입시키는 것도 하나의 방법이 될 수 있다. 종합통장은 미성년자도 가입할 수 있다. 사실상 증여를 공식화하는 것으로, 법정 한도 내에서 1순위 통장을 미성년자에게 증여할 수 있다.

현행 상속세 및 증여세법에서 미성년자 1500만원, 성년 3000만원까지 증여세 면제가 된다. 단, 미성년자는 가입 기간이 길더라도 20세 이후에 주택을 청약을 할 수 있고 20세 이하의 납입횟수는 24회(최대 1200만원)까지 인정된다는 점은 고려해야 한다.

출처: http://estate.moneta.co.kr/bbsNormal/bbsNormalDetail.jsp?bestFg=&kindCd=&pageNo=0&messageId=22523&seq=005rH~&bbsGrpId=1&bbsId=2

1. 이사 준비

1) 가격동향과 정부의 주택정책 등 부동산의 흐름을 파악해 주택 매도, 매수 타이밍을 잡는다.

2) 직장과의 통근거리, 교육여건, 생활편의시설 등을 고려하여 원하는 지역을 선정하고 향후 발전가능성, 교통편의성, 단지규모, 노후정도 등을 고려한다. 단 본인의 자본금을 정확하게 파악하고 대출등 꼼꼼히 따져 규모있게 자본을 확보해야 한다. 

3) 이사갈 지역을 선택하였으면 인터넷과 중개업소를 방문하여 주택가격과 주택의 종류, 평형 등을 정한다. 같은 단지의 주택이라도 동, 층수, 방향에 따라 가격이 모두 다를 수 있으므로 가능한 많은 정보를 얻어 꼼꼼히 비교해 보는 것이 좋다. 또한 주변의 아파트 시세와, 여러가지 발전가능성, 교통상황등도 꼭 고려해 보아야 할 사항이다. 

2. 계약하기

※ 계약전 확인해야 할 사항

1) 등기부 등본상의 소유자와 실제 소유자가 동일인인지 계약자의 주민등록증을 통해 확인한다. 

2) 등기부등본의 [갑]구와 [을]구에 기재되어 있는 권리사항을 꼼꼼하게 확인한다. [갑]구에서는 가압류, 압류, 가등기, 예고등기, 경매 등 소유권에 영향을 줄 수 있는 내용을 확인하여야 하고 [을]구에서는 근저당, 저당권, 전세권등의 소유권이외의 권리가 등기되어 있는 지의 여부를 확인한다. 

3) 등기부등본상의 근저당 등이 있는 경우 예상가능한 주택시세에서 근저당 등의 금액과 선순위 전세보증금을 제하고도 본인의 전세보증금의 회수가 가능한지 판단한다. 이때에는 경매에 들어갈 것을 대비해야 하므로 대략 시세의 70~80%와 비교분석 하는 것이 좋다.  

4) 구청에서 건축물 관리대장과 도시계획확인원 각 1통을 발급받아 권리관계 및 사실관계(무허가건물여부, 과세완납여부, 도시계획사항 등)를 확인하여 이상 유무를 파악한다. 

※ 계약시 확인해야 할 사항
1) 계약전과 마찬가지로 발급받은 등기부상 소유자의 인적사항을 확인하고 소유자의 주민등록증을 통해 소유주와 계약자가 동일인인지 확인한다. 

2) 계약서는 일정한 형식은 없지만 계약서에 명시할 내용은 다음과 같다.
- 부동산 표시란에 물건소재지와 면적(임대차의 경우는 임대할 부분)
- 계약내용란에 계약금, 중도금, 잔금 및 기일
- 인적사항란에 임대인 (매도인)과 임차인(매수인)의 기재사항을 명시하고 인장 날인 

3) 특약사항을 기재할 경우 가급적 구체적으로 기재하여 이후 분쟁이 발생하는 경우를 대비해야 한다.
- 계약당시의 등기상 권리관계 상태를 잔금 지불시까지 유지하여 양도한다는 내용 또는 대출금 반환 후 근저당 설정 해제한다는 내용
- 잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용
- 잔금일 기준 공과금과 세금을 정산한다는 내용
- 계약을 이행하지 않을 때는 손해배상을 한다는 내용
- 각종 권리 제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용
- 하자보수에 관련된 예를 들면 어느 부분을 수리해주겠다는 내용
등 가능하면 상세하고 책임관계를 분명히 하여 기재하는 것이 좋다. 

4) 영수증을 받는 것은 필수사항이다.
- 영주증에 명시할 것 : 지급내역 , 도장확인, 연월일. 

5) 대리인과 계약하는 경우에는 인감증명이 첨부된 위임장으로 대리권 여부를 확인한다.
- 위임장에 명시할 것 : 부동산의 소재지, 계약의 목적, 본인이 계약에 대한 제반 사항을 대리인에게 위임한다는 취지, 본인 인감날인, 수임인의 주소, 성명, 주민등록번호, 연월일 등을 확인하고 인감증명의 경우 최근에 발급받은 것인지 확인해야 한다.  

※ 계약후 확인해야 할 사항
1) 계약 체결 후에는 잔금 지급 전에 등기부등본을 다시 발급받아 확인하고 계약시와 잔금일 사이에 다른 권리사항의 변동은 없는지 반드시 확인한다.  

2) 매매의 경우 잔금지불 후 소유권이전등기를 해야 하는데 법적기준일은 60일이내이므로 그 전에 등기를 하도록 한다. 일반적으로는 매매후 바로 하는것이 좋다.
전세일 경우에는 전입신고를 하고 전세계약서 원본에 확정일자를 받아 둔다. 혹은 집주인의 동의를 얻어 전세권 등기를 하는 것도 좋다. 그 집에 거주하는 동안에는 전입신고+확정일자+실거주 3가지 요건을 갖추면 전세권 등기와 동일한 효력이 있다. 주택임대차 신용보험에 가입하면 보증금 반환이 어려울 때 일정액의 보험료를 받을 수 있다. 

3) 중개수수료는 잔금을 지불하고 명의변경할 때 지불하는 것이 일반적이며 법정수수료를 미리 파악하여 가면 과다한 수수료 청구를 막을 수 있다. 또한 중개사에게 요청하여 중개수수료에 대한 영수증도 받아두자. 

4) 중개수수료는 거래가액에 수수료요율을 곱한 금액으로 하되, 한도액을 초과하는 경우에는 한도액 범위에서만 받을 수 있다. 전세의 경우에는 전세금액을 기준으로 산정하며 월세의 경우에는 월세보증금액 + (한달월세액 × 100)로 산출된 금액을 기준으로 한다. 단, 산출된 금액이 5000만원 미만일 경우 다시 ‘월세보증금 + (한달월세액 × 70)’를 적용하여 산출된 금액을 기준으로 한다. 

중개수수료의 경우 금액별로 적용되는 요율(%)가 다르기 때문에 미리 자신의 보증금에 해당하는 요율(%)을 알아가면 좋다. 법적으로도 중개업자는 중개수수료·실비의 요율 및 한도액 표를 게시하게 되어 있으므로 부동산에 게시된 게시물로 확인할 수도 있다. 

※ 참고 [중개수수료 요율표]

거래 종류	거 래 금 액		요율상한	한도액	비 고
매매· 교환	주택	⊙ 5천만원 미만	0.6%	25만원	⊙ 중개수수료 한도 =      거래금액×상한요율     (위의 계산금액이 한도액을     초과한 경우 한도액 이내)  ⊙ 주택에 준한 부동산      주택의 부속토지      주택의 분양권  ⊙ 주택외 중개대상물      토지, 공장, 상가건물 등      기타 주택외 건축물      입목, 광업재단, 공장재단  ⊙ 거래금액      매매 : 매매가격(대금)      교환 : 교환대상중 가액이      큰 중개대상물 가액       전세 : 전세금(보증금)      월세(차임이 있는 경우) :      보증금+(월단위 차임액     ×100) 으로 하되 거래금이       5천만원미만일 경우 70으로     적용      매매를 포함한 2이상 거래가      동일기회에 이루어지는 경우     매매의 거래금액만 적용  ⊙ 매매·교환이외의 거래      임대차, 저당권설정계약,      지상권설정계약 등
		⊙ 5천만원 이상        2억원 미만	0.5%	80만원
		⊙ 2억원 이상      6억원 미만	0.4%	없음
		⊙ 6억원 이상	0.2~0.9% 범위에서             협의하여 결정함
	주택 이외의 중개대상물		0.9% 이내에서 중개업자가        요율표에 명시한 요율
임대차등 (매매·교환 이외의 거래)	주택	⊙ 5천만원 미만	0.5%	20만원
		⊙ 5천만원 이상       1억원 미만	0.4%	30만원
		⊙ 1억원 이상      3억원 미만	0.3%	없음
		⊙ 3억원 이상	0.2~0.8% 범위 안에서              협의하여 결정함
	주택 이외의 중개대상물        (오피스텔 포함)		0.9%이내에서 중개가      요율표에 명시한 요율

  

3. 이사

1) 짐을 싸는 일부터 풀어 정리하는 일까지 포장이사업체를 이용하는 것이 편리하다. 인터넷으로 이사업체에 의뢰를 하면 비용을 쉽게 확인할 수 있고 포장이사의 절차는 의뢰→견적→계약→포장→짐 싣기→짐 풀기→짐 정리→고객 평가로 이뤄진다. 

이사 20일전	- 이사업체와 예약 - 이사철 집의 사전 답사 및 점검
이사 10일전	- 자녀 전학 수속 - 베란다 옥상, 창고 정리 - 불필요한 물품정리 - 이사짐 포장재료 구입
이사 일주일전	- 통장, 신용카드 주소지 변경 - 전화이전 신고 - 우편물 배달 이전신고 - 공과금 정산 - 아파트 관리비 지불 - 곤도라 사용예약 - 신문, 우유 등의 배달 중지 - 이사짐 포장 시작
이사 2~4일전	- 이사할 집의 콘센트 위치, 방크기, 창문위치 파악 - 이사할 집의 도배, 장판, 인테리어 상태파악 후 가구 배치도작성 - 이사할 집 청소
이사 전날	- 짐 정리 마무리 - 가스관련시설 정리

이사업체를 선정할 때에는 피해보상이행보증보험(500만원이상)에 가입한 관허업체를 선택하면 나중에 피해를 입는 경우 보상이 가능하다. 그러니 이사업체 선정도 꼼꼼히 따져서 결정하는 것이 중요하다.

 

※  이사할 때 주의사항

1) 이사업체는 관허업체를 이용한다. 

2) 계약 전에 방문견적을 받는다. 주택구조 및 작업환경, 이삿짐 물량등에 따라 투입차량 및 인원, 시간이 차이가 나며 운임을 변경시키는 요인이 되기 때문에 이사전 방문견적을 받아 두는 것이 좋다. 

3) 계약시에는 반드시 관인 계약서를 사용한 서면계약을 한다. 서면계약시 운반차량, 작업인원 및 에어컨탈부착 등의 부대서비스내용을 명확히 기재하므로서 식대, 수고비등의 미요구사항을 포함하여 추가운임 시비를 미연에 방지할 수 있다. 

4) 약관을 요구, 피해보상규정 등을 미리 확인한다. 소비자에게 불리한 조항은 없는지, 법규상의 피해 보상규정과 상이하지는 않은지 확인한다.

5) 방문견적이 어려울 때에는 이사갈 집의 작업환경을 자세히 설명한다. 대문앞 주차가 가능한지, 골목에 5톤 화물 차량이 진입할 수 있는지, 계단폭이 얼마나 넓은지, 사다리차를 사용가능여부 등을 미리 설명해 준다. 이에 따라 효과적인 작업일정을 세울 수 있으며 추가 인원, 차량, 시간 투입으로 인한 운임시비를 방지 할 수 있다. 

6) 귀중품은 미리 챙긴다. 고가품이나 파손의 우려가 있는 귀중품은 이사화물이 아닌 개별적으로 운송하는 것이 좋다. 

7) 이사갈 집에서 이사를 제때 할 수 있는지 사전에 확인한다. 골목에 주차한 차량으로 인해 화물차가 진입이 불가한 일이 없도록 사전에 조치를 취하는 것도 작업 시간을 줄이는 방법이다.