美, 서부 부동산 경기 침체 2009년 말까지 지속된다

- 신용시장 불안, 주택 부동산경기 하락 지속 전망 –

- 상업용 건물은 당분간 양호 -

보고일자 : 2008.3.20.

구민경 로스엔젤레스 무역관

glominkk at kotrala.com

□ 상식을 벗어난 투자 모험이 부른 주택부동산 경기 침체

 ○ 2000~05 사이 연간 두자릿수의 수익률을 올린 주택부동산 시장

  - 캘리포니아 부동산협회(California Association of Realtors)는 최근 LA 경제개발공사(LA Economic Development Corporation)의 2008~09 경제전망 세미나에서 2000년대 부동산 시장의 기복을 살펴보고 향후 전망을 발표했음.

  - 2000년대 초부터 캘리포니아 주택 가격은 연간 5만~6만달러씩 증가하는 등 2000~05년 사이 가격 이 두 배까지 올라 2000년대 초 부동산 소유의 수익률이 14%까지 치솟았음.

  - 이와 함께 30년 고정금리는 2001년 7%에서 2004년 5.8%까지 하락하면서 대출도 저렴해 부동산 투자를 부추겼음.

2001~04 부동산시장 호황

 ○ 주택가격이 급격히 오르기 시작한 시점에 부실대출도 확산

  - 주택가격이 오르고 단기 투자처로 각광받기 시작하면서 부실대출 상품이 확산되기 시작했음.

  - 부동산 구입을 위한 대출상품은 30~50년 고정금리가 일반적이며 금리는 신용점수와 대출자의 소득 등을 고려해 결정이 됨.
[참고 : 여기서 신용점수는 ‘Fico Score’라고 해서 신용카드 사용, 대출, 할부 결제내역 등을 종합한 점수로, 720점 이상이 ‘프라임(Prime)’ 상급점수, 600 이상이 ‘Near-Prime’ 보통점수, 600점 이하가 ‘서브프라임(Sub Prime)’으로 분류됨.]

  - 주택 수요가 늘어나고 가격이 크게 증가하면서 주택구매에 대한 관심도 높아짐에 따라 이 시기에 높은 고정이자율 부담이 불가피한 서브프라임 대출자들을 겨냥한 부실대출 상품이 큰 인기를 얻기 시작했음.

  - 이 상품은 총 대출기간 30년 중 첫 3~4년 동안 낮은 이자율로 대출을 적용한 후 나머지 기간 높은 이자율을 지불하는 것임. 여기서 기대하는 것은 낮은 이자율 적용기간 이후 높은 이자율로 페이먼트를 내야 될 즈음 주택가격이 올라 대출을 재금융(Refinance)하거나 주택을 매각해 이익을 남기겠다는 것임.

  - 이러한 부실대출상품은 이전에도 공존했으나 전체 대출시장에서 5% 이내 매우 작은 비중을 차지했으나 2003년 말부터 10%를 넘어서서 2007년에는15%까지 달하는 등 예외적인 구조가 자리잡기 시작했음.

  - 부실대출상품의 확산은 부동산 경기를 부추기는데 일조했으나 몇 년 지나지 않아 여파를 몰고 왔음.

  - 2007년대 들어서 가파르게 오르던 주택가격이 안정세에 들어가거나 하락하면서 주택가격을 담보로 재금융이 어려워졌고 높은 이자율 부담을 감당하지 못한 서브프라임 대출자들이 채무불이행을 감행했음.

  - 2007년 서브프라임 대출자 중 채무불이행이 12%를 넘어서 이전평균 7%를 크게 넘었고, 프라임 대출자의 평균 채무불이행 비율인 1.8%의 무려 7배에 달했음.

 ○ 주택가격과 거래는 하락, 채무불이행은 급격히 증가, 2007년 4분기 역대 최고치

  - 2005~06년부터 주택가격이 하락함에 따라 2006년 주택 거래량은 전년대비 무려 23% 감소했고 2007년 9월 한 달 동안에는 50만 달러 이하의 주택거래가 전년동기대비 36.4% 감소, 50만~99만 달러 사이는 52.4%, 100만 달러 이상은 26.4% 감소해 50만~99만 달러의 중산층 주택거래가 가장 큰 타격을 입었음.

  - 채무불이행 통보로 차압 및 경매처분(Foreclosure)된 주택과 콘도의 수도 2007년 4분기 8만1550채에 달해 역대 최고치였음.

  - 캘리포니아 부동산 협회는 또한 향후 2년간 차압 및 경매 처분되는 주택과 콘도의 수가 지속적으로 늘어날 것이라고 발표하며 주택가격도 하락세를 유지할 것이라고 전망함.

 ○ 부동산 시장 위기의 요인 : 통례를 벗어난 주택구매 – 단기투자, 부실대출과 노다운페이먼트

  - 부동산시장의 침체는 일반적인 주택구매와 투자 가이드라인을 벗어나는 데서 비롯됐음.

  - 준비되지 않은 주택구매자가 부동산 시장에 뛰어들어 거품이 형성되는 것도 일조했음.

  - 주택은 장기투자 또는 구매 대상인데 짧은 시간 가격이 증가함에 따라 단기투자처로 부각됐고, 부실대출상품·다운페이먼트(첫 계약금, 불입금) 없이 주택가격 전체를 대출로 충당하는 경우가 늘어났음.

  - 일반적으로 주택 구매 시 주택가격의 15~20% 정도를 계약금으로 지불하고, 가격의 나머지를 대출함.

  - 1998~2002년 사이만 해도 계약금 없이 주택을 구매하는 비율은 5% 정도에 불과했는데 2002~03년부터 계약금 없는 주택구매가 증가했음.

  - 2006년 1주택 구매자(First Time Buyer) 중 첫 계약금을 내지 않는 비중이 무려 40.9%까지 증가했고, 2주택 이상 구매자(Repeat Buyers) 중에서는 11.3%에 달해 전체 주택구매자들 중 21.1%가 계약금없이 주택을 구매했음.

  - 계약금 없이 구매를 하게 되면 집 전체가 대출에 묶여 주택가격이 내려가게 되면 재금융이 매우 어려워짐.

 ○ 2008년 서부지역 주택가격 10% 하락 전망

  - 2008년 주택거래는 전년대비 2만 채 정도로 줄어들 것으로 예상되며 중간가격은 5만 달러 정도 하락할 것으로 보임.

  - 30년 고정금리와 1년 변동금리도 적은 폭으로 낮춰졌으며 FRB의 금리인하가 지속적으로 감행되고 있어 지속적인 부동산 금리인하가 예상됨.

2005~08 부동산 경기

□ 시사점

 ○ 부동산 시장 회복의 기미 : 계약금 재도입, 보수적인 금융상품, 금리저하

  - 서브프라임 문제가 확산된 후 2007년 계약금 없이 주택을 구매하는 비율이 1주택 구매자의 29.4%, 2주택 이상 구매자의 10.2%로, 전체 주택구매시장 중에서는 17.7%로 하락해 주택구매가 신중해졌다는 것을 보여줌.

  - 서브프라임 사태로 인해 신용회사들이 보수적이 됐고 부실대출상품이 대폭 줄어든 것도 긍정적인 신호임.

  - 또한 FRB의 금리 저하가 부동산 고정금리 모기지(FRM : Fixed Rate Mortgage)와 변동금리 모기지(ARM : Adjustable Rate Mortgage) 이자율 하락에도 영향을 줄 것으로 보여 장기적으로 부동산 대출시장에 긍정적으로 작용할 것으로 보임.

  - 앞으로 1~2년 동안은 신중하고 준비된 주택 구매의 체계가 잡히는 과정으로 2009년 말 즈음에 시장이 회복될 것으로 보임.

 ○ 상업용 부동산시장은 그럭저럭 양호할 것으로 전망

  - 주거용에 비해서 상업용 부동산은 양호한 편으로 특히 LA 지역은 미국 전역에 비교해서 점유율과 임대료가 높은 편임.

  - 2007년 4분기 LA 지역의 평균 사무실 건물 점유율(Occupancy)은 평균 97%로 미국 평균 92.3%에 비해 상당히 양호한 편임. 서비스비용을 포함한 임대료는 평방피트당 5.21~9.12달러로 미국 전체 평균 4.68달러보다 높은 편임.

  - 임대료가 높은 편인데도 점유율이 높은 것은 LA 지역 상업용 부동산 시장의 수요가 꾸준하고 경기가 비교적 양호하다는 것을 보여줌.

  - 아파트 및 점포(Retail) 건물 점유율도 사무실용 건물과 비슷한 수치를 보였음.

자료원 : California Association of Realtors, Grubb & Ellis 부동산 경기 전망 발표, LAEDC 세미나 참석