http://www.calculatedriskblog.com/2009/08/housing-starts-and-unemployment-rate.html
Housing Starts(신규주택 건설 건수 정도의 의미)와 실업률은 반비례한다는 미국 경제 얘기. 즉, Inverted 실업률은 신규주택 건설 건수와 비례한다는 얘기인데 당연한 얘기다.
한국의 경우는 다음과 같은 분석글이 있다.
http://www.joinsland.com/Community/openFree/View.asp?seq=182963
지난 20여 년 동안 주가, 채권수익률, 부동산 가격을 분석하고 전망하면서 필자는 모든 투자는 ‘때(시기)’가 가장 중요한 것을 절실하게 느꼈다. 주식 시장에서도 비슷한 격언들이 있다. 예를 들면 ‘주식투자는 7할이 매매시점, 2할이 업종 선택, 1할이 종목 선택이다’, ‘주식을 사기보다는 때를 사라’와 같은 표현들이다.
앞의 분석에서 본 것처럼 ‘채권가격 상승(혹은 채권수익률 하락)주가 상승 경기 회복부동산 가격 상승’의 순서가 대체적으로 과거 통계에서 나타났다.
주택 가격이 하락하면서 가계나 금융회사의 부실을 심화시키지 않을까 하는 우려가 높은 시점이다. 주택 가격의 안정이 무엇보다도 중요하다. 그런데 본 분석에 볼 수 있었던 것처럼 주가가 오른 후 상당한 시차를 두고 주택 가격이 상승했다. 지난 10월까지 주가 하락 국면이 마무리되지 않은 것으로 보면 주택 가격 하락세는 앞으로도 더 이어질 것이다. 문제는 하락 폭인데, 일부 지역의 아파트를 제외하고는 거품이 크게 발생하지 않았기 때문에 그 정도는 크지 않을 것으로 보인다. 이에 대해서는 다음 글에서 다룰 계획이다.
Housing Starts(신규주택 건설 건수 정도의 의미)와 실업률은 반비례한다는 미국 경제 얘기. 즉, Inverted 실업률은 신규주택 건설 건수와 비례한다는 얘기인데 당연한 얘기다.
한국의 경우는 다음과 같은 분석글이 있다.
http://www.joinsland.com/Community/openFree/View.asp?seq=182963
금리, 주가, 주택가격 순서로 자산 가격 변동
지난 20여 년 동안 주가, 채권수익률, 부동산 가격을 분석하고 전망하면서 필자는 모든 투자는 ‘때(시기)’가 가장 중요한 것을 절실하게 느꼈다. 주식 시장에서도 비슷한 격언들이 있다. 예를 들면 ‘주식투자는 7할이 매매시점, 2할이 업종 선택, 1할이 종목 선택이다’, ‘주식을 사기보다는 때를 사라’와 같은 표현들이다.
경기가 어떤 상태에 있는가에 따라 투자 대상을 달리 해야 한다. 채권에 투자해야 할 때 주식을 사면 손해 볼 확률이 매우 높다. 또한 주식을 사야 할 때 채권 투자를 하면 높은 투자 수익을 낼 수 없다.
우리가 투자할 수 있는 자산을 크게 채권, 주식, 부동산 등으로 분류해볼 수 있다. 그런데 이들 자산은 어느 정도 일정한 순환 패턴을 가지고 변동해왔다. 그 과정을 다음과 같이 정리해볼 수 있다.
경기가 수축 국면에 접어드는 시점부터 고려해보자. 경기가 나빠지면 기업의 투자가 줄어들어 자금 수요가 감소한다. 반면에 정책 당국은 경기 위축을 막기 위해 금리를 내리고 돈을 더 풀면서 통화 정책을 확장적으로 운용한다. 금리는 간단히 말해 돈의 가격이다. 경기 수축 국면에서는 돈의 수요는 줄어드는 반면 돈의 공급이 늘어나기 때문에 금리(채권수익률)는 떨어지고 채권 가격은 오르게 된다.
금리가 떨어지면 결국에는 소비와 투자가 늘어나게 된다. 가계는 금리가 하락하면 저축을 줄이고 소비 지출을 늘린다. 또한 기업은 금리가 낮아지면 그만큼 사업 기회가 많아지므로 투자를 늘리게 된다. 가계의 소비와 기업의 투자는 국내총생산(GDP)을 구성하는 가장 큰 부문이기 때문에 이들의 증가는 결국 경기 회복을 초래하게 된다.
주가는 경기에 선행한다. 그래서 경기가 저점을 기록하기 전에 주가가 먼저 바닥을 치고 오르기 시작한다. 경기가 회복기에 접어들면 기업의 매출과 이익이 늘어나면서 주가 상승세가 더 이어진다.
경기 확장 국면이 계속되면 경제에는 초과 수요 압력이 나타나고 물가가 오른다. 물가가 불안한 시기에는 투자자들은 금융 자산보다는 실물 자산을 선호한다. 그래서 이 때는 부동산 가격이 상승하게 된다.
이처럼 ‘채권가격 상승(혹은 채권수익률 하락)주가 상승 경기 회복부동산 가격 상승’의 순서로 변동하는데, 이러한 과정을 요약한 것이 아래 <그림 1>이다.
우선 회사채수익률과 주가의 관계를 보면 아래 <그림 2>와 같다. 회사채수익률이 주가에 8개월 정도 선행하는 것으로 나타났다. 그러나 상관계수가 마이너스(-) 0.20으로 크지 않았다. 그러나 분석 대상기간을 2003년 이후로 잡았을 때는 같은 기간의 상관계수가 마이너스 0.72로 매우 높아졌다. 최근에는 이 두 변수가 높은 상관관계를 가지면서 거의 동행하고 있음을 알 수 있다.
경기를 나타내는 변수로 산업생산을 선정하고 주가와의 관계를 구했다. 일부 구간에서 주가가 약간 선행해서 움직이지만 대체로는 동행(상관계수 0.68)하는 것으로 분석되었다. 현재 주가 상승률이 마이너스로 떨어지고 경기도 둔화되고 있는 국면이다.
마지막으로 주가와 주택의 관계가 아래 <그림 4>에 나타나 있다. 교차상관계수를 구해보면 주가가 주택 가격에 25개월(상관계수 0.72) 정도 선행하는 것으로 나타났다. 2006년부터 주가 상승률이 둔화되기 시작했고 올해 하반기 들어서는 마이너스로 떨어졌다. 주택가격 상승세도 2007년 이후로 약화되고 있다. (2003년 이후의 통계로 분석해보면 시차가 18개월 짧아지고 상관계수도 0.50으로 다소 낮아졌다.)
위에서 살펴본 자산 가격의 순환 순서가 우리나라 데이터에서 실제로 나타났는지를 분석해보자. 여기서 사용한 데이터는 회사채수익률(AA-, 무보증 3년 월평균), KOSPI(월평균), 산업생산, 주택가격이다. 주택가격 통계(국민은행)가 1986년부터 작성되어 왔기 때문에 분석대상 기간은 1986년 1월에서 2008년 10월(산업생산은 9월)로 설정했다.
이 글의 목적이 자산가격 순환의 큰 파동을 보기 위한 것이기 때문에 호드릭-프레스코트 필터(Hodric-Prescott Filter)를 이용해서 각 변수의 추세를 구했다. 그리고 이 추세의 전년동월비 변화율을 대상으로 이들 자산가격의 교차상관계수를 얻었다.
회사채수익률, 주가에 선행
우선 회사채수익률과 주가의 관계를 보면 아래 <그림 2>와 같다. 회사채수익률이 주가에 8개월 정도 선행하는 것으로 나타났다. 그러나 상관계수가 마이너스(-) 0.20으로 크지 않았다. 그러나 분석 대상기간을 2003년 이후로 잡았을 때는 같은 기간의 상관계수가 마이너스 0.72로 매우 높아졌다. 최근에는 이 두 변수가 높은 상관관계를 가지면서 거의 동행하고 있음을 알 수 있다.
주가와 경기는 거의 동행
경기를 나타내는 변수로 산업생산을 선정하고 주가와의 관계를 구했다. 일부 구간에서 주가가 약간 선행해서 움직이지만 대체로는 동행(상관계수 0.68)하는 것으로 분석되었다. 현재 주가 상승률이 마이너스로 떨어지고 경기도 둔화되고 있는 국면이다.
주택 가격은 주가에 2년 정도 후행
마지막으로 주가와 주택의 관계가 아래 <그림 4>에 나타나 있다. 교차상관계수를 구해보면 주가가 주택 가격에 25개월(상관계수 0.72) 정도 선행하는 것으로 나타났다. 2006년부터 주가 상승률이 둔화되기 시작했고 올해 하반기 들어서는 마이너스로 떨어졌다. 주택가격 상승세도 2007년 이후로 약화되고 있다. (2003년 이후의 통계로 분석해보면 시차가 18개월 짧아지고 상관계수도 0.50으로 다소 낮아졌다.)
회사채수익률 하락하고 주가 상승 기대
앞의 분석에서 본 것처럼 ‘채권가격 상승(혹은 채권수익률 하락)주가 상승 경기 회복부동산 가격 상승’의 순서가 대체적으로 과거 통계에서 나타났다.
이 분석이 시사하는 것은 주가가 상승하기 위해서는 우선 회사채수익률이 하락해야 한다는 것이다. 한국은행이 지난 10월 이후 기준금리를 5.25%에서 4%로 내리면서 안정성이 높은 국고채수익률(3년)은 9월 26일 6.01%에서 10월 30일에는 4.42%까지 큰 폭으로 하락했다. (11월 14일에는 5.40%까지 상승). 그러나 회사채수익률은 금리 인하에도 불구하고 같은 기간에 7.85%에서 8.03%로 상승했고, 지난 주말에는 8.83%로 오름세가 지속되고 있다. 그만큼 신용위기가 채권수익률에 반영되고 있는 것이다.
이제 문제는 회사채수익률이 언제 하락할 것인가에 달려 있는데, 그 시기가 멀지 않은 것 같다. 지난 해 4분기부터 가계 소비가 위축되면서 우리 경제성장세도 약화되었다. 최근에는 미국의 금융위기가 실물경제에 본격적 영향을 주고 세계경제성장률이 크게 낮아지면서 우리 수출도 위축되고 있다. 올해 3분기까지 경제를 지탱해왔던 수출마저 둔화되면 우리 경제도 침체에 빠질 가능성이 높다. 따라서 정책 당국은 금리를 더 인하할 수밖에 없는 상황이다. 이와 더불어 기업의 투자위축과 금융시장 불안으로 채권발행은 줄어들 전망이다.
그러나 채권수요는 다소 늘어날 가능성이 높다. 이미 회사채 등 채권수익률이 적정 수준(현재 6.5% 안팎으로 추정)에 비해서 훨씬 높은 수준까지 올라가 채권가격이 싸졌기 때문이다. 또한 정부가 10조원 규모의 ‘채권시장안정펀드’를 조정하기로 했는데, 이 또한 채권수익률 안정에 부분적으로 기여할 수 있을 것이다.
주택 가격 하락세는 더 이어질 전망
주택 가격이 하락하면서 가계나 금융회사의 부실을 심화시키지 않을까 하는 우려가 높은 시점이다. 주택 가격의 안정이 무엇보다도 중요하다. 그런데 본 분석에 볼 수 있었던 것처럼 주가가 오른 후 상당한 시차를 두고 주택 가격이 상승했다. 지난 10월까지 주가 하락 국면이 마무리되지 않은 것으로 보면 주택 가격 하락세는 앞으로도 더 이어질 것이다. 문제는 하락 폭인데, 일부 지역의 아파트를 제외하고는 거품이 크게 발생하지 않았기 때문에 그 정도는 크지 않을 것으로 보인다. 이에 대해서는 다음 글에서 다룰 계획이다.
하나투자증권:김영익
